Инна Рыкова, руководитель Центра отраслевой экономики НИФИ Минфина России, Председатель Комиссии по институциональным и инфраструктурным инвестициям Совета по финансово-промышленной и инвестиционной политике ТПП РФ выступила на круглом столе Российского союза строителей на тему: «Инструменты стимулирования инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства» в рамках Российской строительной недели в Москве.

Руководитель Центра представила доклад по теме «Финансовые инструменты для освоения незастроенных территорий: существующее положение и предложения по усовершенствованию».

Доклад посвящен аспектам финансирования проектов Комплексного развития территорий (КРТ) с акцентом на проекты КРТ в формате незастроенных территорий, т.е. проектов, реализуемых в «чистом поле» (грифилд).

В 2021 году, Правительство России поставило перед строительной отраслью масштабные задачи – это ввести к 2030 году более 1 млрд кв.м жилья, вводить 120 млн кв.м. ежегодно жилья (согласно Национального проекта «Жилье и городская среда» и проекта Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 г. с прогнозом на период до 2035 г., которую планируется утвердить в 2022 г.).

Для того, что выйти на заданные объемы необходимо ввести в экономический оборот 200 тыс. га площадей земельных участков под более, чем 1000 проектов КРТ и профинансировать создание только инфраструктуры под эти проекты на 7 трлн руб.

«Анализ региональных инициатив показывает, что регионы больше сконцентрированы на проектах по редевелопменту жилой и нежилой застройки. В незастроенные территории, строительные компании боятся выходить на проекты формата «чистое поле», так как это совершенно другой бизнес, направленный на развитие земельных ресурсов и территорий (ленд-девелопмент). Здесь требуются огромные инвестиции и имеется долгий период отдачи от вложенных средств. Вместе с тем в регионах есть несколько реализованных проектов КРТ в формате «чистое поле», например «Евроград» в Ленинградской области. В настоящее время мы видим от регионов инициативы по созданию новых городов, например, в Приморском крае и в Сахалинской области», - сказала Инна Рыкова.

В ходе доклада, руководитель Центра отраслевой экономики НИФИ Минфина России отметила, что по опыту, застройщики оценивают долю расходов в подготовке земельного участка (ленд-девелопмент) в среднем в 20%. Здесь следует рассмотреть целесообразность введения субсидий на поддержку развития инфраструктуры земельных участков (т.е. погектарно) в рамках проектов КРТ. Данный механизм уже отработан промышленности и сельском хозяйстве, где есть меры поддержки создания инфраструктуры. Например, в промышленности действуют меры поддержки в рамках индустриальных парков, ОЭЗ, ТОСЭР. В сельском хозяйстве действует Государственная программа РФ «Комплексное развитие сельских территорий» (Постановление Правительства РФ от 31 мая 2019 года № 696).

Анализ проектов КРТ, в т.ч. проекта «Евроград» в Ленинградской области показывает, что доля площадей многоквартирных домов (МКД) составляет примерно ½ от всех площадей проекта КРТ.

Инна Рыкова отметила – «Возникает еще один вопрос, за счет чего финансировать строительство социально-бытовой инфраструктуры, являющих неотъемлемой частью комфортной городской среды. У проектов «браунфилд», как правило, эти объекты уже есть. Представляется, что здесь надо применять механизмы ГЧП, концессии, обязательства к застройщикам по созданию социально-бытовой инфраструктуры. Здесь следует рассмотреть вопрос субсидирования капитальных затрат на создание спортивных комплексов, школ, детских садов, объектов религиозного назначения и т.д.».

По итогам доклада, руководитель Центра отраслевой экономики НИФИ Минфина России предложила разработать программу запуска проектов КРТ (с акцентом на проекты формата «чистое поле») в регионах России. Первоочередные задачи программы – это создание новых городов/микрорайонов с высоким качеством жизненного и рабочего пространства, а также формирование новых экономических драйверов через инвестиции в развитие новых территорий. Программа должна включать возможные источники и механизмы финансирования проектов КРТ, а также инструментарий экономического планирования создания КРТ с привязкой к городу/агломерации с оценкой вклада в экономику региона.

«Реализация такой программы позволит выйти на поставленные масштабные цели, которые обозначило Правительство России. Также в рамках формирования модели финансирования проектов КРТ мы пришли к выводу, что рынку нужны профессиональные ленд-девелоперы и также необходимо иметь профессионального федерального ленд-девелопера, задача которого будет выводить на рынок подготовленные земельные участки с готовой инфраструктурой для проектов КРТ», - отметила Инна Рыкова.

В части финансирования, также предложено для проектов КРТ применять механизм «Прирост налоговой базы» с созданием специального резервного фонда в Субъекте РФ. Данный механизм отрабатывался пилотно в ряде регионов России.

По итогам круглого стола достигнута договоренность, что Центр отраслевой экономики НИФИ Минфина России представит перечень конкретных предложений Российскому союзу строителей и отраслевому сообществу по развитию проектов КРТ в регионах России с акцентом на формат проектов «чистое поле».